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共有状態にある不動産(土地・建物)
2013年1月26日
名古屋新瑞橋事務所 弁護士 森田祥玄

近時、共有する不動産の処理について、ご相談を受けることが増えています。
名古屋新瑞橋事務所のある南区、瑞穂区は高齢者の割合が高く、遺産分割や遺言などの相続トラブルの多い地域です。
また、近隣の中区や中村区、緑区や天白区に比べて比較的昔から住んでいる人が多く、その分、複雑な持分となっている不動産も多いのです。
相続トラブル、親族間のトラブルの一つの類型として、共有不動産の処理という相談を受けます。

例えば、
「父親と共有していた建物があるのですが、父親の持分を仲の悪い妹が相続しました。私に代わって話し合いをしてもらえませんか?」
などの相談を受けることがあります。

民法251条は共有物の「変更」(売却など)は共有者全員の同意が必要と定めます。
民法252条は共有物の「管理」(賃貸借契約の締結など)は持分の過半数で決めると定めます。

いずれにしろ、共有不動産には大幅な権利の制限があり、望ましい状態とは言えません。

共有不動産の相談を受けた場合、私は共有関係をいかにして解消するかを考えます。
まず、我々弁護士から他の共有者にお手紙を送り、依頼者が望む解決案を伝えます。
具体的には、
・共有不動産を現物で分割する方法、
・売却して代金を分ける方法、
・共有持分を相手方(他の共有者)に売却あるいは依頼者が買い取って、単独名義にする方法
などがありますが、私はどちらかの単独名義にさせて頂くような提案をすることが多いように思います。

例えば依頼者が買い取って単独名義にできれば、依頼者は当該不動産を自由に利用することができますし、もちろん売却することもできます。

このときの買い取る金額をどのように算定するのかは、様々としかいいようがありません。
・固定資産税評価額、路線価などを元に概算を算出する方法、
・いくつかの不動産業者にお願いをして、査定をして頂く方法、
・不動産鑑定士に依頼をする方法(信頼のできる名古屋の不動産鑑定士を紹介致します)、
などがあります。
金額については、賃借権などの目に見えない財産の価値も含め、一度は専門家に相談をしなければなりません。

私は、通常はすぐに裁判手続に移行することはせずに、何ヶ月かは交渉を継続します。
というのも、「不動産の共有状態を解消したい」というご依頼は、感情的なトラブル、金銭的なトラブル、相続トラブル、離婚トラブルなどが複雑に絡み合っていることがほとんどです。
すぐに訴訟をするわけではなく、ある程度話し合いを行い、着地点を模索する必要があります。
不動産が共有状態にあることは依頼者にとっても相手方にとってもメリットはなく、解決すべき問題であるという点は共有者間で意思が合致することも多くあります。
最終的には話し合いで解決することも多い紛争類型です。

どうしても解決ができなければ、調停あるいは訴訟を行うことができます。
訴訟を行ったからといって、話し合いができないわけではありません。
裁判官もある程度証拠が出揃った段階で和解案を出すことが多く、訴訟上で和解が成立することもあります。

和解が成立しなくても、裁判所は、一定の場合には、共有物を共有者の一人の単独所有にし、他の共有者に金銭を支払わせる方法(全面的価格賠償)を命じることもできます。

弁護士に依頼をし、交渉をし、調停をし、訴訟をすれば、いつかは必ず不動産共有問題は何らかの形で解決します。
名古屋丸の内事務所には司法書士も2名おり、スピーディーな登記を行い、最終的な換金や利用に役立てることもできます。
一度、弁護士にご相談下さい。

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